中茵股份和天保基建的再融资申请终于成行，打开了上市房企断了近5年的融资之路。而就在昨晚，中国证监会宣布将在3月26日（下周三）审核迪马股份的再融资申请。这就意味着，房企再融资审核全面进入正常审核流程。

　　接近证监会人士向早报记者表示，目前上市房企再融资的口径依然没有改变——要征求国土资源部（国土部）和住房城乡建设部（住建部）的意见。而有消息人士称，自2013年下半年证监会受理了地产公司的再融资申请后，证监会已陆续向国土部发送了约四五批名单。

　　截至目前，在已经发布了再融资预案、且在有效期内的房地产公司约有33家，合计募资规模约为1680亿元，其中现金融资额705亿元。

　　在房企再融资开闸效应的带动下，昨天房地产板块在大盘下跌的情况下表现强劲；虽然午后整体冲高回落，但二线地产股依然涨幅居首。

　　迪马股份下周三上会

　　在3月19日中茵股份和天保基建发布了再融资申请获得证监会批复的公告后，业界都在猜测，下一个获得再融资通行证的会是谁？会是什么时候？因为这将有助于判断，房企再融资审核是“特例”、还是常规。

　　仅时隔一天，3月20日证监会就宣布将在下周三审核迪马股份的再融资申请。迪马股份在2013年8月28日发布定增预案显示，拟向实际控制人增发股份收购其持有的同原地产100%股权、国展地产100%股权、深圳鑫润100%股权、以及东银品筑49%股权，收购资产规模约41.53亿元；并配套融资13.84亿元。迪马股份自今日起停牌。

　　迪马股份曾在2010年发布过实际控制人资产注入的定增方案，但已经停止实施。这次上会方案为重新递交。

　　此前有业内人士表示，率先获得批文的中茵股份和天保基建，均为2010年时首批获得国土部意见反馈并通过的上市房企。因此他判断，资质和财务较好的企业，将率先获得发行许可证。

　　该人士表示，从2009年下半年开始，房企再融资申请开始适用向国土部和住建部征求意见的规定。2010年，首批获得国土部意见反馈的共有25家，但获得支持意见的只有5家，其中3家为再融资申请。除了中茵股份和天保基建外，还有一家为广宇发展。

　　另有媒体报道，此次首批获得国土部支持意见的共有5家，除了已发布获批公告的中茵股份、天保基建和海印股份（编注：今年2月份发布公告获批）外，另两家中可能性较大的一家为北京城建。因该媒体认为，已过会的3家公司都曾在过会前发布《关于最近五年被证券监管部门和交易所采取监管措施或处罚情况及整改情况的公告》，而北京城建也已发布。

　　另一已递交再融资申请的上市房企高管告诉早报记者，根据监管机构的审批流程设置，在房地产公司递交了再融资申请后，证监会先会对方案进行初审并决定是否受理；在受理之后，证监会将会按照递交时间先后顺序，分批将申请资料送交国土资源部和住建部，征询这两个部门的意见；国土部和住建部有了意见反馈后，申请人将根据意见再落实下一步方案；若获得了两个部门的通过，那么证监会将根据正常的再融资申请流程，安排企业上会审核。

　　该人士表示，通常情况下，“国土部这一关比较难过。一般情况下，国土部若出具否定意见，那么基本就不可能获得再融资资格。”

　　据悉，国土部主要审查的是涉及用地专项部分，核查内容包括申请房企的企业土地综合信息，是否涉及闲置用地和炒地等违法违规问题；住建部主要核查的是涉及商品房开发专项核查的部分，主要指相关企业在报告期内是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。

　　国土部出具的意见分为三类，包括支持、拒绝和有条件通过。若获得有条件通过的企业，必须按照国土部的要求进行相关整改，待整改完成后才能继续走程序。

　　“已进入正常审核流程”

　　回顾此前半年陆陆续续传来的房地产再融资开闸信息，不难发现，这次关闸近5年的房企再融资重开，是从2013年下半年开始的。

　　当年7月17日天业股份发布了再融资预案，拟向大股东天业集团购买其持有的天业黄金90%股权,并配套融资3.7亿元。

　　当时天业股份虽为房企，但由于再融资案投向矿产业，因此并未被视为房企向再融资发起的新一轮冲刺信号。但随后新湖中宝在2013年8月发布了58.7亿元再融资案、并获得证监会受理，引起了业内的广泛关注。在此之后，前后有宋都股份、北京城建、三湘股份等30余家房企陆续发布了再融资预案。

　　上述人士称，在今年年初，国土资源部已将首批意见反馈名单送交给了证监会。“当时传说名单内共有10家企业，但获得支持意见的不多。”该人士说道。

　　一长期从事上市房企财务顾问的投行人士称，“剔除年初节日因素，从证监会受理、到递交国土部、国土部给出反馈、证监会上会，都按照程序走的。基本可以认为，房产再融资审核从那时起就进入正常审核流程了。”

　　但上述上市房企高管依然心存担忧：“中国的监管规则实在不好说，我们还是有所担忧。”

　　截至目前，在已经发布了再融资预案、且在有效期内的房地产公司约有33家，合计募资规模约为1680亿元。但实际上，33份再融资预案中，有一大半为集团公司或大股东进行资产置换和资产注入，若除去这一部分的定增项目，主要为“项目融资”和“配套融资”的现金再融资，合计仅有约705亿元。

　　募投项目已大幅变更

　　然而时过境迁。在这近5年的时间里，那些仍矢志不渝地、一直在不断延长再融资申请有效期的房地产企业，其募投项目早已数次变更。

　　如已过会的中茵股份，2010年时的再融资方案，拟通过定增募资6亿元，主要用于中茵世贸广场开发项目和中茵国际商务花园开发项目。但此次过会的再融资案则拟通过定增募资17.15亿元，开发项目也变为徐州中茵广场项目。

　　天保基建现在的再融资方案相比2010年的老方案，募资金额虽然少了9.5亿元，但其中还包括了“补充流动资金”这一项。“这在2010年房地产再融资全面收口之前，证监会就因贯彻国务院调控房地产精神，率先斩断了房企募资用于补充流动资金这个投向。”该人士称，“现在来看，这次再融资开的口子比较大。”

　　为什么会全面开闸？

　　国家统计局日前发布数据显示，2014年1月份－2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3％，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4％，增速回落1个百分点。而近日，浙江兴润置业不能偿付24亿元银行贷款的违约事件表明，中小型开发商的信贷环境正迅速恶化。

　　进入2014年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批也逐渐趋严。

　　今年前2个月，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下降43.2％，而去年全年增速为32.8％；自筹资金增速也回落近10个百分点。

　　业内人士分析称，资金链紧张是房地产开发增速放缓的直接原因。

　　标普信用分析师符蓓表示，对于中小型房企而言，融资将更加有限，成本也将更高，2014年可能会有更多违约事件发生。

　　鉴于此，宏源证券分析师陈光磊认为，地产融资及重组政策此时松绑或意在为房企“解渴”。